Előnyben az érett piacok
Az európai logisztikai és ipari ingatlanpiac kelendőnek számít a befektetői körökben– derül ki a CB Richard Ellis legfrissebb kutatásából.
A teljes európai befektetési piacból immár tíz százalékkal részesedik az ipari ingatlanok piaca, szemben a 2006-os hat százalékkal. Mind az európai logisztikai szektor lehetőségeit kereső pán-európai intézményi befektetési alapok, mind a befektetők száma és mérete nőtt az elmúlt időszakban. Bár a szektorban általában alacsonyabb a bérleti díjak emelkedése, a piacon a megtérülés 2001 óta 1,5 százalékponttal haladta meg a teljes ingatlan-iparági átlagot, ami módfelett vonzó a jelen bizonytalan gazdasági környezetben.
Richard Holberton, a CB Richard Ellis (CBRE) európai kutatási igazgatója szerint: „az ipari ingatlanszektor bérlőinek és befektetőinek változásai vonzóbbá tették a szektort az intézményi befektetők számára, és egyértelműen hatottak az árazásra is. Az első osztályú ingatlanok hozama az elmúlt tíz évben mintegy 70 bázisponttal volt alacsonyabb, mint egy húsz éves időszakot tekintve a hosszú távú átlag; az ipari és az irodapiaci ingatlanok hozamkülönbözete szintén csökkent. Ezek a tényezők befolyásolják a befektetők véleményét a szektor lehetséges jövőbeli megtérüléséről.”
Az elmúlt években a logisztikai és az ipari ingatlanpiacon bekövetkezett változások egyaránt érintik az iparág likviditását és befektetői körét, illetve a rendelkezésre álló eszközöket és a piac bérlői bázisát. A harmadik félként működő logisztikai kiszervezés-szolgáltatók bővülése például hozzájárult a különleges igényű befektetők aktivitásának növekedéséhez, főleg, miután a világkereskedelem és a regionális infrastruktúra fejlődésnek indult. A befektetésre alkalmas ingatlanok állománya számos ok miatt gyarapodott az elmúlt időszakban. Az elmúlt öt év európai ipari és logisztikai piacán kötött tranzakciók közel 20 százaléka eladás-visszabérlés jellegű ügylet volt, szemben a teljes befektetési piac 13 százalékával. A piac abszolút mérete is nőtt: a spekulatívan épült logisztikai ingatlanok állománya a közép- és kelet-európai régióban több mint tízszeresére emelkedett 2000 és 2008 között.
A CBRE jelentése szerint általánosságban a relatíve magas likviditás jelentős előnyt jelent a hozamok tekintetében. Ma a leginkább likvid piacokon - Franciaországban és az Egyesült Királyságban – a jelenlegi hozamok a hosszú távú átlagokhoz képest különbözőképpen alakulnak: Londonban, Párizsban, Madridban, Barcelonában, Stockholmban és Brüsszelben legutóbbi tetőzésük után csökkenésnek indultak a hozamok, míg Rotterdamban, Milánóban vagy Frankfurtban még nem egyértelmű a hozamok lejtmenete.
„A befektetők számára jelenleg a fő szempont az árazás felbecsülése a bérlői kereslet alakulásának és a relatív likviditás mutatóinak figyelembe vételével, azaz, hogy a piac jó üzlet-e. Nem mindig egyértelmű, hogy a jelenlegi hozammozgások a helyi különbségeket tükrözik-e likviditásban, a kereslet, vagy a növekedési kilátások tekintetében. Pán-európai kontextusban ezen trendek megértése segíti a befektetési döntéseket.” – tette hozzá Holberton. “
Az ipari és logisztikai ingatlanok iránti érdeklődés Közép- és Kelet-Európában is erősödni látszik. – kommentálta Borbély Gábor, a CBRE KKE-i elemzője. „Az elmúlt negyedévben Lengyelországban zajlott egy nagy portfolió-eladás, Horvátországban pedig egy elosztó központot értékesítettek. A tranzakciók volumene a régiós átlagméret kétszerese volt. Hasonló nagy logisztikai ügyletet Magyarországon utoljára egy éve láthattunk.”
