GyártásTrend: Milyen trendet lát a digitális transzformáció és az ipari ingatlanok építése, üzemeltetése és karbantartása, vagy akár értékesítése összefüggésében?
Robbert Heekelaar: Gyors ütemben zajlik az egész ágazatra kiterjedő innováció. Az épületek önmagukban okosabbá válnak, ami azt jelenti, hogy a bérbeadók nemcsak a „falakat és a tetőt” biztosítják, hanem az ingatlan intelligens felhasználásához szükséges infrastruktúrát is. Mindenki szeretné megismerni az építtetők fájó pontjait és ezekre megoldással szolgálni. Továbbá az ellátási láncok területén is számos újítás jelenik meg azzal a céllal, hogy a termékeket minél hatékonyabban juttassák el A-ból B-be. A tárgyak internete (IoT) vagy az intelligens világításrendszerek terjedése szintén nagy befolyással lesznek a raktári műveletekre.
GyT: Milyen területeken lép be a digitalizáció az ipari ingatlanokkal kapcsolatokban?
RH: Az épületek fejlesztése során az építészek, mérnökök és a kivitelezést végző szakemberek használhatják a Building Information Modeling (BIM) rendszerét, amely különböző eszközökkel és adatokkal segíti munkájuk hatékonyságát az épület és infrastruktúrájának tervezési, kivitelezési és üzemeltetési szakaszaiban. Lehetőség van egy már meglévő raktárépület digitális ikerpárjának (digital twin) létrehozására is. Továbbá mozgásérzékelők és intelligens mérőrendszerek is elérhetők, amelyek monitorozzák és javítják az épület működésének hatékonyságát.
GyT: Mennyivel gyorsítja meg és teszi optimálisabbá a kivitelezést a tervezés digitalizációja?
RH: A digitális tervezési folyamat a raktárépület leghatékonyabb működtetését alapozza meg. Annak biztosítása, hogy már az elejétől fogva a helyes meghatározásokat, tervezési szabványokat és metaadatokat használjuk, megkönnyíti, hogy az érzékelőket a fizikai tervezés során a megfelelő pozícióba helyezzük. Mindez jóval egyszerűbbé teszi az üzemeltető számára az adatok könnyű (vizualizált) használatát. Adatkezelési szempontból elengedhetetlen a digitalizálást már a tervezési szakaszban megkezdeni. Minél hamarabb kerül sor a metaadatok beállítására és követésére, annál könnyebbé válik az elemzők számára az értékes következtetések levonása.
GyT: Az épületről begyűjtött rengeteg adat hogyan hasznosuhat a raktározásban?
RH: Ha a raktárakat megfelelő érzékelőkkel látjuk el, és ezeknek az érzékelőknek az adatait helyesen használjuk, az épület „beszélni” kezdhet, és elmondhatja nekünk, ha karbantartásra van szükség, valamint előre jelezhet egy problémát, így megtehetjük a szükséges lépéseket, mielőtt bekövetkezne. Mindez növelni fogja a működési hatékonyságot. Kicsit távolabb áll ezen adatok stratégiai felhasználása. Az egyszerű érzékelők összes adatpontjának kombinálása olyan új összefüggésekre és korrelációkra világíthat rá, amelyekre nem is gondoltunk volna, és ez akár a stratégiai döntéshozatalt is javíthatja.
GyT: Az ipari ingatlanoknál milyen területekről nyerhetők használható adatok? Illetve milyen eszközökkel, szoftverekkel dolgozzák fel ezeket?
RH: Általánosságban az számít, hogyan gyűjtjük össze az információt a raktárból. Ebben nagy szerephez jut az IoT, de nem csupán erről van szó. Önmagában nem elegendő a szenzorok felállítása, ügyfeleinknek nagy sávszélességű, optikai internethozzáférést is biztosítanunk kell. Olyan hálózatot szükséges kialakítanunk a számukra, amellyel az adatok kinyerhetők a raktárból, és számos pontot kell azonosítanunk, ahol további érzékelőket helyezhetnek el. Így tehát az épület intelligens működéséhez teljes infrastruktúrát kell biztosítanunk a számukra. És ez még csak az első réteg.
GyT: Milyen szempontok léteznek még?
RH: A második rétegnél az adatok a data lake-be jutnak, ahol hasznos információkká alakítjuk őket ügyfeleink számára. Ezek kerülnek be az ügyfelek és a Prologis által használt különféle alkalmazásokba. Végül pedig az alkalmazási réteg következik, ahol a felhasználók értékes információkhoz férhetnek hozzá.
GyT: Mire képesek a vállalati rendszereik?
RH: Az üzemeltetést segítő online alkalmazásaink lehetővé teszik, hogy egy épület villany-, víz- és gázfogyasztását, valamint hőmérsékletének és páratartalmának szintjét a világon bárhonnan nyomon kövessék. Az alkalmazásban az adatok követése mellett egy kattintással egyéni fogyasztási mennyiség beállítására is lehetőség nyílik, és figyelmeztetést küld a rendszer, ha a megadott keretet elérte. Az alkalmazás moduljai lehetővé teszik az adatok kényelmes elemzését, például egy tetszőlegesen kiválasztott részidőszak fogyasztási statisztikáit vagy a raktárépület hőfogyasztási térképét is megtekinthetik a rendszerben. Mindez segíti a jövőbeni közműfogyasztás költségeinek becslését és a kiadások tervezését, amely különösen fontos a kiemelt időszakok és a csúcsszezon idején.
GyT: Mennyire jellemző a Prologis ingatlanjai körében a digitalizáltság? Milyen új technológiák kínálnak, amelyekre nyitottak az ügyfelek?
RH: Törekvéseinek szerves része az olyan új megoldások bevezetése, amelyek fejlesztik a szolgáltatásainkat. Minden új épületünket BIM módszerrel tervezzük, amely az okos épületek és az adatkezelés meghatározó platformja. Alkalmazása növeli a felhasználói élményt és ösztönzi a szén-dioxid-semleges energiafelhasználást, amely minden fejlesztésünk esetében kiemelt szempont. Az első BIM módszerrel készült közép-európai logisztikai ingatlanunkat Magyarországon, a Prologis Park Budapest-Harbor területén adtuk át.
Épületeinkben számos digitális megoldás található, például mozgásérzékelők, intelligens mérőrendszerek vagy a már említett, üzemeltetést segítő alkalmazások, amelyek támogatják ügyfeleink üzleti működését. Arra is törekszünk, hogy megkönnyítsük ingatlanjaink mindennapi használatát, például rendszámtábla-leolvasó rendszerek kiépítésével, amelyek automatizálják a belépést a parkjainkba. Ez a technológia mindenki számára előnyös – nemcsak az ügyfeleinknek, hanem az ő alkalmazottaiknak valamint alvállalkozóiknak, partnereiknek is –, hiszen lehetővé teszi a parkok gyors és egyszerű elérését a biztonság veszélyeztetése nélkül.
GyT: Nemrégiben kezdte meg működését a Prologis Labs kutatóközpont által kifejlesztett első Intelligens Raktár. Mik a tapasztalatok?
RH: Az Intelligens Raktár azon túl, hogy az érzékelők teljes készletét tartalmazza, amelyek rengeteg adatpontot szolgáltat, egy egész háttér-infrastruktúrát is biztosít, ahol számos különálló és biztonságos környezetet létrehozhatunk. Ezeket az IoT adatok kinyerésére használjuk fel, de az ügyfelek a saját javukra is hasznosíthatják. Jelentősége abban rejlik, hogy az ügyfélnek nem kell az összes infrastruktúrát, a száloptikát és az internetet saját magának bevezetnie az épületbe (és a bérleti szerződés lejárta után eltávolítania onnan). Amikor az ügyfél aláírja a bérleti szerződést, a környezet készen áll a használatra. Az épület minden második oszlopánál elérhető lesz az áram és az internet. Ezen infrastruktúra használatán keresztül wifi szolgáltatást, privát LTE hálózatot, eszközkövetést, vagy bármely más szolgáltatást is tudunk kínálni, ami a jövőben felmerül.
GyT: A digitalizáció mennyire segíti a környezetvédelemre, a CO2-kibocsátás csökkentésére való törekvést?
RH: Az ipari ingatlanüzemeltetés egyik fontos és új szempontja a CO2-semleges raktárak működtetése. 2019-ben egy 100 000 négyzetméteres logisztikai központot adtunk át a L’Oreal számára a németországi Muggensturm városában, amely folyamatos karbonsemleges működést tesz lehetővé. A zöldterületek öntözése, a csarnokok takarítása és a vécék leöblítése esővízzel történik. Az épület különlegesen jól szigetelt, a megvilágítást energiatakarékos LED-rendszer biztosítja, a tetőn található napelemek csúcsteljesítménye pedig 2,0 MW. A fejlesztés során a környezet természetes kialakítására és a helyszín jellegzetességeire is nagy figyelmet fordítottunk. A helyi önkormányzattal együttműködésben jelöltük ki és valósítottuk meg az itt élő fajok – elsősorban az őshonos pacsirta – védelmét szolgáló intézkedéseket, így az épület tetején egy 30 ezer négyzetméteres természetvédelmi területet is kialakítottunk.
GyT: A környezet védelme mellett az egészséges munkahelyek szempontja hogyan jelenik meg az ipari ingatlanoknál?
RH: Úgy gondolom, hogy a tervezés és az építés szegmensein belül nagyobb teret fog kapni a fenntartható fejlesztés, amely mind a környezeti, mind pedig a társadalmi hatásokra összpontosít. Ez az átalakulás már megkezdődött. A tavalyi évben a Prologis az International Well Building Institute szervezetével szorosan együttműködve az ipari ingatlanok értékeléséhez egy új akkreditációs rendszert határozott meg. Ez a WELL építési szabvány, amely a tervezés során a társadalmi fenntarthatóság aspektusát helyezi a középpontba. A hollandiai Tilburgban található épületünk lett a világ első raktárépülete, amely WELL Arany fokozatot ért el. A kiegyensúlyozott és egészséges munkahelyi környezet megteremtése a Prologis ügyfelei számára egyedi hozzáadott értékkel bír, hiszen a munkaerő alapvető fontosságú minden vállalkozás működésében.
GyT: Mit gondol, az új társadalmi jelenségek, mint a környezetvédelem vagy a járványesemények, hogyan befolyásolják a jövőben az ipari ingatlanok építését, üzemeltetését?
RH: Legújabb kutatásunk azt állapította meg, hogy az „új normálishoz” való alkalmazkodás során a vállalatok az ellátási láncok tekintetében a hatékonyság mellett az ellenállóságra helyezik a hangsúlyt. Például az e-kereskedelem gyorsuló térnyerése és a magasabb készletszintek jelentős keresletbővülést eredményezhetnek a logisztikai ingatlanok iránt. Becslésünk szerint Európában az e-kereskedelmi tevékenység 100 bázispontos növekedése majdnem 2 millió négyzetméter keresletbővüléssel járhat a logisztikai ingatlanpiacon.
(Cikkünk eredetileg a GyártásTrend júniusi lapszámában jelent meg.)
